Наш союзник Bikinika
До недавнього часу, покупки таунхауса в Лондоні, міської квартири в Берліні або бунгало в Майамі здавалися середньому російському інвестору вигідними інвестиціями в нерухомість. Однак що відбулися на Україні події, і що послідували за ними економічні санкції з боку Сполучених Штатів Америки, Великобританії та деяких держав-членів Європейського союзу, що торкнулися цілий ряд російських компаній і приватних осіб, внесли деяку невизначеність у перспективи і прибутковість цих активів. Це як раз і є те, що називається геополітичним ризиком в інвестиційному бізнесі. Benesteem опублікував серію есе і досліджень на цю тему кілька років тому, зацікавлені інвестори можуть запросити копію матеріалів особисто.
На щастя, існує ідеальна інвестиційна альтернатива прямо в серце Європи - в рейтингу AAA, що не входять в НАТО нейтральні держави - Австрія і Швейцарія. І це не тільки альтернатива, великі, професійні інвестори в нерухомість протягом довгого часу безперервно інвестують значні суми грошей в розкішні готелі, бізнес центри та інші об'єкти комерційної нерухомості в цих двох альпійських країнах. Швейцарія широко відома як непохитна, безпечна, з помірною податковою системою, і виступає інвестиційної бухтою безпеки, Австрію ж часто без особливих причин забуває більшість приватних російських інвесторів. Австрія - друга найбагатша країна в Європейському Союзі з ВВП на душу населення 42597 $ (Джерело: Світовий банк, 2013), друга тільки після крихітного держави Люксембург, випереджає Німеччину (40007 $) і Великобританію (37307 $), (для порівняння: Росія 17.884 $). Політична і фінансова стабільність, дуже низький рівень безробіття (4,9%, в порівнянні з 11,5% Євро зони в цілому), незначний рівень інфляції (на поточний момент приблизно 1%). Як і Швейцарія, Австрія займає позицію політичного і військового нейтралітету, не є членом НАТО, і має традиційно добрі політичні та економічні відносини з Росією. Австрійська столиця Відень є однією з чотирьох штаб-квартир ООН (іншими є Нью-Йорк, Женева в Швейцарії і Найробі в Кенії), також у Відні розташовується штаб-квартира Міжнародного агентства з атомної енергії МАГАТЕ. Інфраструктура і транспортні можливості, будь то дороги, залізнична система або аеропорти - досконала, а австрійські медичні університети є світовими лідерами в дослідженні та лікуванні онкологічних та імунологічних захворювань.
Але найбільш цінні активи, як Австрії, так і Швейцарії, це всесвітньо відомі мальовничі Альпи. Щороку мільйони туристів з усього світу проводять свої відпустки в цих двох альпійських перлини. У 2013 році більш ніж 36 мільйонів гостей відвідали Австрію, і близько 22 мільйонів гостей приїхало до Швейцарії для занять зимовими видами спорту, оздоровчого та спа-відпочинку, гірських прогулянок або просто розслабитися в здорової і чистої атмосфері альпійських гір. Ніякі інші напрямки миру не пропонують такого унікального поєднання спорту, високої якості життя, велнес, культури і справжньої природи як Центрально Європейські Альпи. Швейцарські і австрійські туристичні менеджери чітко розуміють, що в міжнародній конкуренції тільки високу якість туризму може бути гарантом успіху бізнесу в довгостроковій перспективі. Згідно з цим Австрія і Швейцарія мають абсолютне світове лідерство в сегменті люкс, 4-х і 5-ти зірок з розміщення гостей, що робить туристичний бізнес одним з найбільш важливих секторів економіки, як в Австрії так і Швейцарії.
При цьому люкс-готель на альпійському гірськолижному курорті зазвичай вимагає мінімальних інвестицій в сумі 20-30 млн євро, приблизно половина з цієї суми - власні кошти, що і є каменем спотикання для багатьох приватних інвесторів. Купівля апартаментів високого класу для туристичної оренди, яка є типовим стартом інвестування для приватних осіб, які хочуть інвестувати в нерухомість Центральної Європи, може бути здійсненна вже з 400 - 500 тисяч євро. Але такого роду інвестиції важко розширювати, якщо інвестор має намір вкласти більшу суму грошей відразу.
Для інвесторів, які шукають можливості інвестувати суму від одного до декількох мільйонів євро в нерухомість, альпійські шале будуть ідеальним рішенням. Такі інвестиції поєднують в собі безпеку Центрально Європейської нерухомості, рентабельність, процвітаючий бізнес гірськолижного туризму, розкіш і престиж володіння своєю власною резиденцією для відпочинку в Австрії або Швейцарії. І, звичайно, інвестиції такого розміру явно допоможуть з довгостроковою візою і, може, бути послужать підставою для майбутнього виду на проживання.
Шале є тим, що ми в Європі називаємо розкішним будинком в альпійському стилі. Створений досвідченими майстрами в традиційного альпійського архітектурі з місцевих матеріалів - природного каменю та дерева модрини, він виглядає на перший погляд як багатовікова хатина або альпійський сільський будинок, але це тільки на перший погляд недосвідченого обивателя. Усередині шале пропонує своїм гостям новинки технологій в опаленні, комунікаціях, кухонному обладнання, і все, про що ви можете тільки думати. І, звичайно, розкіш: просторі житлові площі, скляні фасади з захоплюючим видом на гори, відкритий камін, сауна, джакузі на відкритій терасі - це тільки деякі з непридатний атрибутів, які ви зустрінете в висококласних шале в Альпах. Теплі і затишні кольори натурального дерева разом з традиційною архітектурою дають інтер'єру шале свою унікальну атмосферу і гарантують здоровий мікроклімат внутрішніх приміщень.
Спочатку шале будувалися як розкішні резиденції багатих європейських сімей - любителів гірських лиж і первозданної природи. Володіння шале в Санкт-Моріц, Гштаад, Церматте або Кітцбюелі, або навіть в менш відомих гірськолижних курортах, і сьогодні є необхідним критерієм спроможності в Центральній Європі. Але з плином часу менеджери від туризму зрозуміли, що лізинг шале для багатих відпочивальників пропонує прекрасну можливість заробити значну орендну прибуток. У поєднанні з такими послугами як сніданок, власний лижний гід або особистий кухар, ці розкішні будинки орієнтовані на групи заможних туристів, яким цікава більш приватна і простора альтернатива люксам готелів, або на тих хто хоче провести свою відпустку разом з сім'єю і друзями.
Забудова шале сьогодні являє собою комплекс з трьох або більше житлових будинків, згрупованих разом на спільній ділянці землі таким чином, що він нагадує невелику Альпійську село. Кожне шале має своєї власної великою терасою і окремої відкритим майданчиком, але вони зазвичай поєднують такі загальні зони відпочинку як парк, тенісний корт або відкритий басейн і експлуатаційну інфраструктуру - парковку і централізовану систему опалення.
В Австрії та Швейцарії ринок розкішних шале під оренду ще далекий від насиченості. Однією з причин є значно більш високі інвестиційні витрати на одне місце розміщення, в порівнянні зі звичайними апартаментами. Крім того шале потребує набагато більшій ділянці, ніж порівнянний багатоквартирний будинок, і земля на альпійських гірськолижних курортах з хорошими ділянками під забудову є недешевою, і зустрічається досить рідко. З іншого боку попит на шале постійно зростає як серед європейців так і гостей з більш віддалених країн світу. Якщо глава сім'ї - активний бізнесмен, літні або зимові канікули часто є єдиним часом, коли він або вона може кілька днів спокійно провести з усіма членами сім'ї. Так само і для компанії друзів, які шукають відпочинок без повсякденних обмежень готелю, або навіть пари, які хочуть провести кілька днів в абсолютної конфіденційності, оренда шале стає все більш привабливою.
Високі інвестиційні витрати більш ніж компенсується більшою вартістю оренди, ніж аналогічного розміру апартаменти, і високим рівнем заповнюваності (рівень заповнюваності вимірюється кількістю днів сезону реально проданих, і є одним з найбільш важливих бізнес індикаторів в туристичному бізнесі). Добре керовані розкішні апартаменти в Альпах можуть очікувати 50-60% заповненості влітку і 80% під час зимового сезону. Наприклад The Woodridge Chalets estate шале в Верфенвенг, розташованому в Австрійських Альпах поблизу Зальцбурга, показує заповнюваність майже 100%, і це протягом всього року! А на найпопулярніші дати як Європейське Різдво і Новий рік вони вже заброньовані на кілька років вперед. Для Holiday Apartment ми в Benesteem в середньому розраховуємо річний чистий прибуток (дохід мінус витрати на експлуатацію та технічне обслуговування, але до сплати податків) 6-7% від суми інвестицій. Однак для шале наша бізнес-модель розрахунків свідчать про чистий прибуток в 10-12% річних на основі досить консервативних припущень. Це робить шале одними з найбільш вигідних інвестицій в нерухомість доступною в Центральній Європі в даний час, і це з дуже обмеженим ризиком.
Крім постійного доходу від оренди та перспективного приросту капіталу за рахунок довгострокового зростання вартості нерухомості (Австрія і Швейцарія є розвиненими ринками нерухомості з, хай не грандіозним, але постійно зростаючим рейтингом), будучи власником нерухомості в вигляді альпійського шале ви отримуєте ряд додаткових переваг. Як прямий власник ви можете без будь-яких обмежень проводити свою відпустку в розкішній власності серед красивих альпійських пейзажів, або подарувати відпочинок в шале друзям або партнерам по бізнесу, або, як заохочення, передовим співробітникам своєї компанії.
І не забудьте про перевагу стосується обробки Шенгенської візи і можливого виду на проживання. Нерухома власність в Австрії або Швейцарії оформляються, як правило по податковим міркувань, під корпоративну холдингову структуру ( «Besitzgesellschaft»), яка є офіційним власником власності в земельному реєстрі. Згідно із законом один з директорів цього холдингу також може бути іноземець-нерезидент ззовні Європейського союзу. В цьому випадку іноземний директор автоматично отримує підставу на отримання довгострокової бізнес візи Шенгена (як правило 180 днів в році), до тих пір поки він тримає цю позицію управління. Хоча бізнес віза не є дозволом на проживання, візи для інших близьких родичів інвестора (дружина, батьки, діти і внуки) будуть оброблятися більш легко, тому що власність в кілька мільйонів євро є більш ніж достатньою фінансовою гарантією для посольства.
Якщо інвестор має намір подавати заяву на дозвіл на проживання для постійного проживання в Австрії або Швейцарії в довгостроковій перспективі, володіння такою комерційною нерухомістю як резиденція шале зіграє важливу роль при розгляді прохання. Звичайно, право власності на нерухомість і прибутковий туристичний бізнес не є достатнім набором вимог, які повинні бути виконані для отримання посвідки на проживання. Але інвестування грошей, створення робочих місць і сплата податків - є дуже важливими факторами при розгляді місцевими і державною владою заяву інвестора. І вид на проживання інвестора автоматично надасть дозвіл на проживання його найближчим родичам (дружина і діти не досягли повноліття).
Зрозуміло, ми назвали лише найочевидніші переваги і вигоди володіння альпійської нерухомості. Нижче ми наведемо розрахунок споруди, і доходу з подальшої оренди комплексу з трьох альпійських шале на ділянці площею 3000 квадратних метра, кожен будинок має площу 150 квадратних метра. Це тільки один з безлічі варіантів, які ми готові вам запропонувати. ми детально ответітім на всі ваші запитання.
Інвестиційний план туристичної нерухомості.Резиденція - комплекс шале в гірськолижному регіоні Австрійських альп
Валюта EURO Земельна ділянка, м2 3000 Витрати з придбання земельної ділянки Вартість ділянки 600 000 Додаткові витрати на покупку землі (гонорар юриста, податок на покупку нерухомості, комісійні за реєстрацію земельної ділянки, комісійні ріелтора, гонорар нотаріуса , дозвіл на покупку іноземцю і т.д.) 47 750 Підсумкові витрати на придбання земельної ділянки 647 750 Кількість шале в комплексі 3 Поверх в шале 8 Житлова площа одного шале, м2 150 Площа тер іторіі, м 2 2 400 Кількість паркувальних місце (авто) 18 Витрати на будівництво Витрати на будівництво шале 1 530 000 Зовнішня зона і сад 144 000 Зона паркування та навіси для автомобілів 188 000 Консультаційні витрати (планування, управління, землевпорядкування, дозвіл на будівництво, юридичні послуги) 263 000 Інші витрати на будівництво 20 000 Меблювання 180 000 Проміжні витрати на строительство 2 317 000 Резерв на непередбачені витрати 161 280 Підсумкові витрати на строительство 2 478 280 Сума інвестиційного проекту 3 126 030 Фінансування влас ний фонд 1 500 000 Вартість іпотеки Процентна ставка,% 2.2 Сума іпотеки (Erstrangige Hypothek) 1. 626 030 Тривалість, років 20 Реєстраційний внесок (Pfandrechtsgebühr) + банківська комісія за обробку 27 642.51 Підсумкова сума інвестиційного проекту 3 153 672,51 Фіксовані витрати за рік вода, опалення, місцеві податки, страховка, витрати по утриманню, ТВ + нтернет і т.п. 72 357,12 Виплата іпотеки 100 384,56 за місяць 8 365,38 Підсумкові фіксовані витрати 172 741,68 за місяць 14 395,14 Розрахунок доходу від оренди літо зима Рівень заповнюваності 0,65 0,75 Середня добова вартість оренди 220 420 Сезонна тривалість, днів 184 145 Приватне користування шале, днів 14 14 валовий дохід від оренди 154 792 268 170 Підсумковий валовий дохід від оренди 422 962 Орендні витрати за рік Списання на ремонт меблювання 18 000 Комісійні агентства з управління. Повний сервіс 77 712,25 Податковий юрист 2 000 Підсумкові орендні витрати 97 712,25 Підсумкові витрати 270 453,93 Чистий дохід від оренди, EBITA 252 892,63 Дохід від власного фонду,% 16,86 Чистий дохід від оренди після виплати іпотеки, до сплати податку 152 508,07 Дохід від власного фонду,% 10,17
Photos Copyright by (in alphabetical order): Burri Chaletbau, Switzerland; Team Kanadablockhaus, Austria; Wood Ridge Luxury Chalets, Austria; Zuchna, Austria.
