Міст до Європи: інвестиції в нерухомість за кордоном

Наш союзник Bikinika

Купівля нерухомості за кордоном, і в першу чергу в Європі, давно і справедливо вважається одним з найпривабливіших інвестиційних інструментів. Житло в хорошому районі великого європейського міста - ідеальний варіант і для досить молодих сімей, в перспективі планують дати своїм дітям кращу освіту, і для людей старшого покоління, які цінують спокійну і стабільне життя, яку можуть запропонувати розвинені країни Старого Світу. Про те, чим ще в довгостроковій перспективі можуть бути привабливі інвестиції в європейську нерухомість, розповів в ексклюзивному інтерв'ю нашому виданню генеральний директор компанії ІммоТрейдінг ГмбХ (ImmoTrading GMBH) Гернот Ханнесшлегер.

Марина Тюлєнєва

- Пане Ханнесшлегер, розкажіть, будь ласка, про вашу компанію.

- ImmoTrading GMBH була заснована в 2002 році. За більш ніж 15 років роботи ми вивчили актуальні тренди розвитку ринку нерухомості як в Австрії, так і в інших країнах, зокрема, в Угорщині та Об'єднаних Арабських Еміратах, напрацювали багатий досвід співпраці з безліччю іноземних компаній, що спеціалізуються на продажу нерухомості. До нас звертаються клієнти з різних країн, і наші фахівці завжди готові допомогти в пошуку та купівлі «другого дому» по найбільш привабливою ціною і з перспективою отримання доходу. Не секрет, що багатьох потенційних покупців в першу чергу цікавить питання ціни. Ми завжди готові надати найдетальнішу консультацію з вказівкою не тільки зразковою ціни об'єкта, а й попутних витрат, які в деяких випадках можуть досягати 10% від вартості житла. Без спеціальних знань і досвіду практично неможливо скласти правильну думку про те, наскільки адекватною є ціна, запитувана продавцем. Чи не вдаючись до допомоги професіоналів або скориставшись послугами недобросовісних гравців, людина, яка не знає реалій ринку, майже напевно буде змушений переплатити чималу суму. Співпраця з нашою компанією дозволить клієнтові уникнути неприємних і невиправданих витрат.

- Наскільки в нинішніх умовах взагалі доцільна покупка нерухомості за кордоном? Яка ситуація на світовому ринку нерухомості?

- Ринок нерухомості, як і економіка в цілому, розвивається циклічно, і одна з головних причин такого розвитку полягає в порушенні балансу попиту і пропозиції. Найчастіше пропозиція не встигає за швидкозмінних попитом. Тим, хто замислюється про покупку нерухомості за кордоном, необхідно в першу чергу звернути увагу на стан ринку обраної країни і думати про довгострокову перспективу, щоб розуміти, як довго об'єкт збереже ліквідність і чи виросте з часом ціна на нього. За даними Європейського статистичного агентства (Eurostat), придбати нерухомість за доступними цінами і при цьому очікувати подальшого зростання ринку можна лише в кількох європейських країнах, і найперспективнішими для зарубіжних інвесторів, на думку експертів, є Австрія та Угорщина.

Власна квартира в цих країнах - це не тільки власне нерухомість, а й джерело гарантованого доходу. Чистий прибуток від здачі в оренду квартири у Відні або Будапешті в окремих випадках може бути порівнянна з доходами від рентного бізнесу. Справа в тому, що саме в цих столицях попит на ринку оренди стабільно високий протягом всього року. Житло в хорошому районі приносить 3-4% орендної прибутковості, а прогнозоване зростання капіталізації в 2-3% забезпечує приблизно 5-6% в рік в валюті. Те ж саме можна сказати і про ринок міста Дубая. Купівля нерухомості в цих країнах здатна приносити негайний дохід.

- Багато казахстанці знають Австрію як один з культурних центрів Європи, але мають віддалене уявлення про те, як ця країна живе сьогодні. Яка нині ситуація в австрійській економіці?

- Австрія пережила кризу 2007-2009 років без глобальних втрат, і один цей факт багато в чому говорить про її сталий розвиток. Економіка цієї альпійської країни відрізняється порівняно низьким рівнем інфляції та безробіття. Політична і економічна стабільність, толерантність сприяють залученню інвестицій. Понад 300 міжнародних компаній розмістили в Австрії свої європейські штаб-квартири і виробництва для Європейського регіону. Тут створені привабливі умови для ведення бізнесу: прибутковість середніх і дрібних компаній протягом перших двох років роботи становить 8-50%, підприємці мають можливість вести бізнес у всіх країнах єврозони, отримують доступ до європейських технологій і кредитами. Іноземні громадяни, які бажають переїхати до Австрії, часто не можуть визначитися з покупкою нерухомості, оскільки їм здається, що кожен регіон країни ідеальний для інвестиції.

- Не секрет, що в деяких європейських країнах іноземцям придбати нерухомість складніше, ніж, скажімо, в Іспанії чи Туреччині. Які обмеження і бар'єри існують для іноземних покупців в Австрії?

- В Австрії діє ряд серйозних обмежень на покупку нерухомості іноземцями. Кожна угода може відбутися виключно з дозволу так званої "земельної комісії», яка в індивідуальному порядку розглядає кожну угоду. Це протекціоністський захід щодо захисту свого ринку нерухомості від спекуляцій і реальність, з якою необхідно миритися. Найбільшою популярністю користуються Відень, Зальцбург та Інсбрук. Покупку нерухомості в цих містах можна розглядати як спекулятивне вкладення: держава, піклуючись про своїх громадян, створило всі умови для того, щоб забезпечити стабільність на ринку нерухомості і зробити так, щоб іноземці, які мають вільні гроші, не могли спекулювати на ньому. Австрійський закон не перетворився на порожню формальність, як сталося в деяких країнах, - кожну угоду дійсно розглядають в індивідуальному порядку. Потрібно добре і правильно пояснити - навіщо вам ця покупка і чим ви плануєте займатися в Австрії.

Найбільш «бюджетним» вкладенням вважається покупка квартири. При цьому держава повертає 20% ПДВ від продажу нерухомості, якщо ви купуєте квартиру для проживання на первинному ринку, в новобудовах. Квартира також вважається самим вигідним придбанням з точки зору ліквідності. Таке житло легко продати, особливо якщо воно знаходиться в одному з ділових центрів, наприклад, в Граці або Відні.

В Австрії не стягується регулярний податок на будівлі та споруди, є тільки податок на землю, що розраховується виходячи з оціночної вартості, яка набагато нижчою від ринкової. Для власників квартир він зовсім невеликий і не сплачується окремо, а включається в щомісячну квартплату. Для власників приватних будинків податок обчислюється, виходячи з кадастрового і фактичного використання ділянки. Система видатків на утримання нерухомості в Австрії зручна і зрозуміла.

- На які нюанси ви порадили б звернути увагу при інвестуванні в комерційну нерухомість?

- Австрійський ринок комерційної нерухомості пропонує різні варіанти капіталовкладень. Одне з них - міні-готелі, розташовані в популярних у туристів куточках Австрії. Для стимулювання надходжень до муніципальних бюджетів австрійські влада заснувала спеціальний статус для новобудов в курортних зонах - «туристична нерухомість». Присвоєння такого статусу новим житловим об'єктам означає можливість їх подальшої здачі в оренду керуючої компанії, яка буде залучати туристів комплексом готельних послуг. Інвестиції в комерційну нерухомість - це внесок в стабільність. У той же час таку покупку не слід розглядати як пасивну інвестицію: зміст міні-готелю вимагає постійного і активної участі власника.

Якщо розглядати квартири і будинки в Австрії з точки зору прибутковості, то найбільшу вигоду приносять туристичні об'єкти та інвестиційні квартири. Їх головна перевага - можливість укласти договір з керуючою компанією, згідно з яким об'єкт нерухомості буде приносити вигоду, навіть якщо залишиться вакантним.

- Пропозиції дійсно різноманітні. А на які ціни слід орієнтуватися потенційним покупцям австрійської нерухомості?

- В принципі, лінійка продажів починається від 300 тисяч євро за квартири і від мільйона євро за комерційну нерухомість. Якщо власник нерухомості отримує посвідку на проживання, то через десять років він може розраховувати на отримання австрійського громадянства.

Хорошим попитом в Австрії користується як елітна, так і відносно недорога нерухомість. Ціни на житлові та нежитлові об'єкти різняться в залежності від цілого ряду чинників, таких як обраний місто, район, розмір житлоплощі, клас приміщення, його стан, рівень запропонованого комфорту, ступінь близькості до об'єктів інфраструктури. Приватні елітні котеджі хороші як для особистого проживання, так і для здачі в оренду. Своєчасно куплені дешеві апартаменти можуть з часом вирости в ціні і в разі продажу принести гарний виторг. Нерухомість в Австрії дуже цікава у всьому своєму різноманітті: шале на гірськолижних курортах Тіролю, Зальцбурга, Кітцбюеля так само привабливі для іноземних інвесторів, як і вілли і пентхауси в найпрестижніших районах Відня - 19-м, 18-м, 13-м. Бажаючі можуть придбати альпійську гірську хатину і будуть назавжди підкорені гармонією, в якій існують тут природа і людина.

- На початку нашої бесіди ви говорили, що діяльність вашої компанії не обмежується австрійським ринком нерухомості. Які ще варіанти ви готові запропонувати потенційним покупцям з Казахстану?

- Казахстанці, як і громадяни інших країн, все частіше користуються можливістю жити не просто на два будинки, але на дві країни, і ImmoTrading GMBH допомагає вашим громадянам підібрати ідеальне житло або комерційний об'єкт. Ми також беремо на себе клопоти, пов'язані з оформленням візи і посвідки на проживання.

Останнім часом зростає інтерес до ринку житлової і комерційної нерухомості Угорщини, причому інвестори вкладають кошти в купівлю високоприбуткових об'єктів не тільки в Будапешті, а й в інших регіонах країни. Цей ринок нерухомості не перегрітий і цікавий для інвесторів в тому числі своїми низькими податковими ставками, наприклад, корпоративний податок знижено до 9%. Для іноземних інвесторів є й інші цікаві фінансові чи податкові пільги. Так, при покупці нерухомості і придбання фірми або при створенні нової компанії іноземний інвестор може подати заяву на отримання дозволу на проживання в Угорщині. Зростання інтересу до угорської нерухомості підтверджують дані статистики: за останній час заможні іммігранти придбали понад 320 об'єктів в престижному 7-му районі Будапешта, а 58 іноземців обрали в якості місця проживання село Хевіз.

Багато іноземців інвестують в покупку нерухомості в Дубаї. Це місто може похвалитися сучасною інфраструктурою і високим рівнем життя. Дуже недорого можна придбати недавно відремонтовані квартири, які можуть використовуватися як для власного проживання, так і для короткострокової здачі в оренду. Останнім часом помітно зросла кількість бажаючих придбати житло біля моря, в активі нашої компанії навіть з'явилася незвичайна угода купівлі острова в Дубаї. Бажаючим отримати поєднання відпочинку і дохідної нерухомості ми рекомендуємо сервісні апартаменти в готельному комплексі. Здача в оренду організована готелем, тому і проблем з управлінням нерухомістю не виникне. Купівля нерухомості в Дубаї безумовно вигідна для казахстанського покупця і є відмінною можливістю диверсифікувати свої інвестиції і використовувати можливості економічно винятковою країни.

Контакти компанії ГмбХ (ImmoTrading GMBH):

Заступник Директора ImmoTrading GmbH -
Олена Гаранина.

Kaerntner Ring 5-7
1010 Відень, Австрія
Тел: +43 664 3034064
e-mail: [email protected]
http://www.immotrading.at/
skype: elena.garanina
facebook: www.facebook.com/ImmoTrading.GmbH