Парадний квартал // Розвиток інфраструктури Воронежа

Наш союзник Bikinika

Головна без купюр

14.10.2010, 13:04

Якщо говорити про спеціалізовані ділових заходах, то традиційно жовтень - «урожайний» місяць, і 2010 рік не став винятком. У жовтні редакція журналу «Парадний квартал» бере участь відразу в декількох заходах федерального і регіонального рівня - це Щорічна Біржа площ «Комерційна оренда» (комарів 2010), Курс Development Academy і РАГС «Комерційна нерухомість: вибір земельної ділянки, обгрунтування, фінансування, проектування і управління », Cottage Summit 2010, які відбудуться в Москві, а також виставки« Будівництво »і« Нове місто »у Воронежі. Зрозуміло, журнал буде поширюватися на всіх цих заходах, і тому ми вважаємо корисним опублікувати матеріал, присвячений поточному стану та перспективам розвитку інфраструктури Воронежа - він допоможе зацікавленому читачеві зорієнтуватися в тій ситуації, яка склалася на ринку комерційної нерухомості нашого міста. Спеціально для журналу «Парадний квартал» статтю підготувала компанія ASTERA (Москва).

Збруева Ольга,
керівник департаменту
по роботі з клієнтами компанії ASTERA

Інфраструктура міста являє собою сукупність галузей, окремих підприємств, організацій, установ, тобто структурних елементів господарської системи, що створюють умови, необхідні для нормального життя населення. Тому основними принципами оцінки інфраструктури є кількісний і якісний аналіз галузей, які забезпечують комфортне життя городян. А саме, кількість і відповідність сучасним вимогам офісних, торгових, спортивних і розважальних установ.

Критеріями вибору девелоперами та інвесторами суб'єктів федерації для будівництва таких інфраструктурних об'єктів є потенціал соціально-економічного розвитку регіону і міста, динаміка платоспроможного попиту населення, наявність в регіоні сучасних об'єктів і проектів їх будівництва, політика регіональної адміністрації щодо великих компаній, які планують розвивати свій бізнес в регіоні. Відповідно, всі ці параметри повинні бути досліджені в динаміці свого розвитку, взаємодії один з одним і іншими факторами. Незалежно від виду нерухомості досліджуються особливості соціально-економічного розвитку регіону, аналізуються галузі і напрямки, так чи інакше впливають на розвиток досліджуваного сегмента, конкурентне середовище, як існуюча, так і планована. Необхідно розуміти і враховувати поточну ситуацію і перспективи розвитку містобудівної політики.

На перехресті транспортних магістралей

Сьогодні місто Воронеж з населенням близько 1 млн. Чоловік є найбільшим і швидкозростаючим економічним і культурним центром всього Центрально-Чорноземного регіону. Перебуваючи на перетині магістралей з найбільшим автомобільним і залізничним вантажопотоком, місто є великим транспортним вузлом, що зв'язує центр Росії, Північний Кавказ, Україну і Сибір. За федеральної магістралі М4 «Дон-1» проходить основний рух вантажів з північної і центральної частин Росії на південь: Старий Оскол, Білгород, Ростов-на-Дону, Краснодарський край. Обсяг перевезень вантажів - 14 500 тис. Тонн. Це створює умови для формування ринку логістики. У Воронежі побудовані два сучасних логістичних комплексу, що відповідають світовим стандартам: парк Direct Logistics (клас «А», I черга - 23 000 кв.м, II черга - 32 000 кв.м, введення до експлуатацію - IV квартал 2010 року) і логістичний комплекс «Аеробус» (клас «А», 40 800 кв.м). Обидва об'єкти безпосередньо примикають до траси М4 «Дон» (район аеропорту). На різних стадіях розробки і реалізації знаходиться ряд проектів технопарків та індустріальних зон: проекти технопарків «МІТЕМ» на 44 565 кв. м; «Співдружність» на 15 194 кв. м, «Калінінський» на 35 093 кв.м, «Космос-Нафта-Газ» на 100 000 кв.м. Особливо потрібно виділити обласний проект індустріального парку «Мисливський», орієнтований на велике промислове виробництво в сфері машинобудування і металообробки. Площа ділянки I черги освоєння - близько 350 га (в перспективі територія парку може бути розширена до 2300 га). Парк буде розташований на південному кордоні міста Воронеж уздовж Південно-Східної залізниці і автодороги «Воронеж-Нововороніж», з виходом на трасу М4 «Дон». Крім того, сьогодні ведеться будівництво двох сучасних індустріальних майданчиків: індустріальної зони RusLandGroup (траса М4 «Дон», північний напрямок, 103,7 га) та індустріального парку «Перспектива» (Новоусманскій р-н, с. Бабяково, 123 га).

торгова нерухомість

Ринок роздрібної торгівлі Воронежа оговтується від кризи і знаходиться в стадії стабільного розвитку. Цьому сприяє диверсифіковане розвиток економіки міста в цілому і по окремих секторах - Воронеж не прив'язаний до якогось одного містоутворюючому підприємству, стабілізація рівня добробуту жителів і, як наслідок, відновлення купівельної спроможності населення, що стимулює активізацію діяльності, як локальних, так і федеральних і регіональних операторів роздрібної торгівлі. Цьому також дуже сприяє відкрита позиція місцевої влади, зокрема, що стосується входу на регіональний ринок великих міжнародних девелоперів і ритейлерів. За даними Воронежстата, обсяг роздрібної торгівлі в регіоні за перше півріччя 2010 року перевищив 105 млрд. Рублів, що складає 104,6% до рівня відповідного період 2009 р

Торгова інфраструктура Воронежа відрізняється чіткою прив'язкою торгових об'єктів до магістралей і вулиць. Основними торговими вулицями Воронежа традиційно вважаються: в більшій мірі проспект Революції, а також вулиці Кірова і Плеханівська, Московський і Ленінський проспекти. Районами міста, в найбільшою мірою насиченими великими і малими торговими центрами і комплексами, є Центральний і Комінтернівський.

Перший торговий центр в сучасному розумінні з'явився в Воронежі в грудні 2004 року - «Магніт» (7600 кв. М). Потім був введений цілий ряд торгових центрів, що відповідають сучасним вимогам: ТРЦ «Аксіома» (2005), ТРЦ «Армада» (2006), ТЦ «Сонячний рай» (2007) та інші.

Структура Воронежа, як, втім, і інших регіональних міст Центральної Росії, з самого початку не передбачала розміщення великої кількості великих підприємств роздрібної торгівлі. З цієї причини в центрі міста відчувається дефіцит вільних майданчиків під будівництво торгових об'єктів великих форматів. Єдиний великий торговий центр, що працює в центрі міста, - торговий центр «Галерея Чижова», який є частиною багатофункціонального проекту. Площа функціонуючої першої черги торгового центру в «Центрі Галереї Чижова» на місці колишнього універмагу «Росія» (вул. Кольцовском, 35) становить 71 250 кв. м, торгова - 28 700 кв.м. Друга черга в даний час знаходиться в стадії будівництва. Загальна площа торгового центру по завершенні другої черги складе 139 000 кв.м.

У грудні 2010 р був відкритий ТРК «Арена» (девелопер - ОТО Group), площа проекту становить 65 000 кв. м, торгова площа 45 000 кв.м. Якірними орендарями є супермаркет BIOP (Billa), MediaMarkt, «Ярмарок меблів», «Уютерра», «Л`Етуаль», «Рів Гош», New Yorker, O'Stin, Zolla, Sela, INCITY, Centro, «Фабрика взуття" ; в 2010 році відкриється 7-зальний кінотеатр «Люксор».

У Воронежі діє ряд середніх торговельних центрів: ТРЦ «Армада» (15 000 кв. М), ТЦ «Європа» (14 700 кв.м), ТЦ «Петровський пасаж» (14 500 кв), ТРЦ «Аксіома» ( 12 300 квадратних метрів), ТЦ «Юго-Запад» (12 000 кв.м), ТЦ «Пошук» (12 000 кв.м). Грамотно використовуючи потенціал розташування, власники цих об'єктів змогли залучити в якості орендарів відомі торгові марки, які представляють як локальні, так і федеральні рітейлери. Також в Воронежі функціонує ряд невеликих торгових об'єктів - ТЦ «Європа» (6000 кв.м), що пройшов комплексну реконструкцію ТЦ «ЦУМ» (1770 кв.м) і ін.

Серед великих ТЦ, що працюють в місті, потрібно відзначити ТРЦ «Московський проспект» (загальна площа - 60 тис. Кв. М, торгова - 30,2 тис. Кв. М). Проект здійснила Воронежская девелоперська компанія (ВДК). Це перший суперрегіональний торговий центр в місті. Якірними орендарями ТЦ є «Вестер Гіпер», «Дитячий світ», «Техносила».
26 лютого 2010 року відбулося відкриття ТРЦ «Максимір». Розташування - лівобережна частина міста. Власник - група компаній «Мегіон». Девелопер - ВДК. Загальна площа проекту - 109 тис. Кв. м. Якірні орендарі - гіпермаркет «Карусель», «Спортмастер дисконт», гіпермаркет електроніки «Ельдорадо», кінотеатр «Максимір-кіно», дитяча розважальна зона «Парк атракціонів», гіпермаркет меблів Family Room, DIY-гіпермаркет «СТАРТ» і ін.

До кінця 2010 р повинна бути введена в дію друга черга торгового центру в «Центрі Галереї Чижова». Загальна площа черзі: 68 000 кв.м. Орієнтовний термін здачі - листопад 2010 р У другій черзі плануються такі бренди, як продовольчий гіпермаркет «О'кей», мультиплекс «Сінема-Парк», Zara, Stradivarius, Peacocks, Lindex, Seppala тощо.

Відкриття Сіті-парку «Град», розташованого в 3 км від Воронежа по трасі М4 «Дон», відбулося в серпні 2010 року. Загальна площа Сіті-парку складає 209 200 кв.м., торгова площа - 144 300 кв.м. Серед якірних орендарів - перші в регіоні гіпермаркети «Ашан», «Леруа Мерлен», «Декатлон», SATURN і Kika. Також в Сіті-парку «Град» відкрилися магазини групи INDITEX: Zara, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius і Oysho.

За оцінками ASTERA, загальна площа сучасних торгових об'єктів Воронежа становить близько 470 000 кв. м, таким чином, в середньому на 1000 жителів міста припадає 416 кв.м сучасних якісних торгових площ. За різними оцінками місцевих експертів ринку, показник по торгових площах усіх видів і класів становить від 680 до 800 кв. м на 1000 жителів. Очікується введення ще не менше 300 000 кв.м (в уже будуються проектах).

З введенням всіх заявлених проектів ринок Воронежа виявиться насиченим великими торговими об'єктами настільки, що це може спричинити за собою серйозні зміни в рівні орендних ставок. Власники можуть зіткнутися з дефіцитом якісних орендарів, в першу чергу, великоформатних, тому що всі рітейлери мають певні плани розвитку в кожному регіоні, підкріплені певними бюджетами.

Готелі

Сьогодні Воронеж має більш ніж 40 готелями із загальним обсягом номерного фонду в 1500 номерів (включаючи міні-готелі). Велика частина готелів була побудована за радянських часів. Частина з них, в першу чергу, найбільші, були піддані часткової реконструкції. Тільки один готель в місті впевнено позиціонується як відповідна категорії 5 *, три - категорії 4 *. Сама висококласний готель - «АРТ Готель» (5 *), вул. Дзержинського, 5б. Це приватний готель, орієнтований на заможних бізнес-туристів. Готель знаходиться в центрі міста, всього в декількох кроках від головної площі міста, в п'яти хвилинах їзди від залізничного вокзалу. У готелі 56 номерів категорій економ, стандарт і люкс. Вартість номера на добу становить від 4900 до 11 900 рублів. У число найбільш великих готельних об'єктів входить Конгрес-Готель «Бенефіт Плаза» (4 *), вул. Володимира Невського, 29. Готель розташований в 15 хвилинах їзди від центру міста, аеропорту і залізничного вокзалу. До послуг гостей 133 комфортабельних номери чотирьох категорій (економ, стандарт, студія, люкс), оснащених за сучасними технологіями. Вартість номера на добу становить від 3000 до 6500 руб. в залежності від категорії номера.

Тризірковий готель «АМАКС Парк готель Воронеж» реконструйований з колишнього готелю «Супутник». Після проведеної реновації номерний фонд становить 136 номерів категорій стандарт, люкс, апартаменти. Відкрито розважальний центр з рестораном «Вечірній Воронеж». Це один з небагатьох готелів в місті, який надає конференц-послуги (має два зали - на 60 і 200 персон) і ресторан на 160 місць. Вартість проживання за добу становить від 2600 до 9000 рублів. Готель «Петровський Пасаж» (в складі МФК «Петровський пасаж") пропонує 41 номер категорій економ, стандарт, напівлюкс, люкс. Орієнтований на бізнес-туризм. Вартість проживання в добу становить від 4000 до 8600 руб. Одна з найбільших готелів міста - « БРНО », вул. Плеханівська, 9, з номерним фондом в 334 номери, очікує свого нового орендаря. у жовтні пройде аукціон на право оренди на 29 років. Новий орендар повинен буде здійснити ремонт і модернізацію готелю. Серед основних претендентів називаються федеральні мережі готелів Azimut Hotels Company і Am aks Grand Hotels вже управляє однією готелем в місті).

Відповідно до Генерального плану міста, обсяг номерного фонду готелів Воронежа повинен досягти близько 5700 номерів. В даний час на різній стадії реалізації знаходиться ряд проектів, в яких в тому числі беруть участь великі міжнародні бренди. The Rezidor Hotel Group відкриє новий готель мережі Park Inn у Воронежі в 2013 році. Номерний фонд готелю складе 164 кімнати. Група компаній «Корстон» заявила про плани побудувати в Лівобережному районі Воронежа мультиформатний центр (МФЦ) Korston Hotel & Mall Voronezh загальною площею 100 тис. Кв. м, в складі якого буде чотиризірковий готель на 150 номерів з конгрес-центром.

ТОВ «Будсервіс» планує звести 14-15-поверхову чотиризірковий готель на 180 номерів. Компанія вже має успішний досвід будівництва та управління готелем - їй належить «Арт-Готель». Будівництво планується почати на початку 2011 року, завершити - в 2012 році. Концепція проекту передбачає наявність восьми конференц-залів, двох ресторанів і паркінгу. Планується, що готель буде побудований відповідно до такими стандартами, що в подальшому дозволить його передати в управління мережевого оператора. Готель буде розташований на вул. Орджонікідзе, за обласною науковою бібліотекою ім. Нікітіна. Обсяг вкладень декларується на рівні 15-17 млн. Євро.

Воронежская група компаній «БіК» планує побудувати до 2012 року в центрі міста готель категорії 4 * на 75 номерів.

Воронежу, як і багатьом іншим містам Росії, гостро не вистачає готелів категорії 3 *, орієнтованих на діловий туризм. Ринок Воронежа вже в даний час представляється перспективним для мережевих операторів. Подальший розвиток економіки регіону підтримає подальший розвиток цього тренда. Однак для залучення в сферу індустрії гостинності Воронежа інвесторів потрібна відкритість і інформативність в питаннях надання інформації по наявності вільних земельних ділянок під будівництво готелів, надання цікавих стимулюючих умов для учасників проектів в цій сфері, проведення торгів та інших заходів. Одним з рішень питання збільшення якісного номерного фонду є реновація існуючих готельних об'єктів і передача їх в руки професійних керуючих компаній.

Відпочинок та розваги

Ринок розваг у Воронежі знаходиться в стадії активного розвитку. Для даного сегмента в Воронежі характерні в основному ті ж тенденції, що і для ринків інших великих регіональних міст - Саратова, Курська, Липецька. Висока динаміка зростання цього сегмента ринку в регіонах пов'язана, з одного боку, з бурхливим розвитком індустрії професійних торгових центрів, а з іншого, - з формувалися потребами населення в цивілізованому сучасному дозвіллі.

У Воронежі великі підприємства розваг, орієнтовані на сімейні відвідування, працюють в основному на площах торгово-розважальних об'єктів під управлінням відомих федеральних мережевих операторів. Професійний мережевий оператор ринку розважальних послуг компанія «Планета розваг», що представляє бренд «Ігромакс», розмістила свої центри в ТРК «Армада» та ТРЦ «Сонячний рай». Крім боулінгу, в центрах представлені більярд, спорт-бари, ігрові автомати, дитячі лабіринти та ін. Мережевий оператор ЗАТ «Прем'єр Парк» в 2007 році відкрив розважальний центр «Crazy Park» в складі ТРЦ «Московський проспект», а також в ТЦ « Пошук ». Федеральна мережа розважальних центрів «Стар Гелаксі» відкрила центри в ТЦ «Магніт» і ТРЦ «Аксіома».

Подальший розвиток дитячих та сімейних розважальних центрів, швидше за все, буде нерозривно пов'язане з торговельними комплексами. На даний момент у всіх великих споруджуваних і планованих ТРЦ частина розважальної функції передбачається представити розважальним центром для дітей.

У 2010 році дитячий розважальний центр Star & Mlad буде відкритий в Сіті-парку «Град». Площа розважального центру складе 2054 квадратних метра. Також до складу розважального комплексу Star & Mlad увійде найбільший в Європі критий парк атракціонів площею 10 500 кв.м.

Сьогодні рівень конкуренції в сегменті професійних розваг у Воронежі низький, в той час як потенціал розвитку даного сегмента ринку високий. В даний час відсутня достатня конкуренція серед діючих розважальних центрів, орієнтованих на сімейне дозвілля.

Сегмент ринку розваг також представлений в місті Воронежі і кінотеатрами.

Умовно їх можна розділіті на две групи. До першої відносяться кінотеатри, побудовані в колишні десятиліття, але в результаті реконструкції отримали можливість здійснення якісного кінопрокату. Такі, наприклад, як «Спартак» (6 кінозалів, боулінг-клуб, більярдний клуб, кафе, VIP-зали), «Пролетар» (два зали; «Великий зал» на 695 місць і «Прем'єр-зал» на 192 місця, кав'ярня і снек-бар), «Юність» (2 зали на 320 місць), розважальний комплекс «Космос» (кінозал на 381 місце).

Першою федеральної мережею кінопрокату, що вийшла на воронезький ринок в 2007 р, стала мережа кінотеатрів «Киномакс». Кінотеатр цієї мережі відкрився в ТРЦ «Московський проспект». До складу кінотеатру входить шість залів із загальною кількістю 1112 місць. У 2010 р очікується відкриття 7-зального кінотеатру федерального оператора «Люксор» в чинному ТРК «Арена». Компанія «Сінема парк», що входить в холдинг «Проф-медіа», планує відкрити в торгово-розважальному центрі «Галерея Чижова» десятизальний мультиплекс на 1130 місць. Кінотеатр відкриється у другій черзі комплексу. Таким чином, «Синема парк» стане третьою федеральної кіномережею, що працює в Воронежі.

Слід зазначити, що в разі відкриття всіх заявлених кінотеатрів можна очікувати досягнення насичення і навіть, можливо, перенасиченості ринку кінопрокату.

Громадське харчування

На даний момент ринок громадського харчування Воронежа і всієї області знаходиться в стадії інтенсивного формування, незважаючи на деяке зниження темпів в період кризи. У 2009 році обсяг реалізації продукції підприємствами громадського харчування в цілому по воронезької області перевищив 5 млрд. Рублів, склавши 80,5% до рівня 2008 року. Однак, вже за підсумками першого півріччя 2010 р, дані більш оптимістичні: обсяг реалізації склав 2,6 млрд., Або 97,6% до рівня відповідного період 2009 р За даними Управління інвестицій і розвитку споживчого ринку Адміністрації міського округу, на території міста здійснюють свою діяльність близько 700 підприємств громадського харчування. На даний момент близько 77% ринку в місті займають підприємства громадського харчування середнього цінового сегмента (Fast casual і Casual dining) з сумою рахунку 200-1500 руб., Це призводить до високого рівня конкуренції серед закладів цього рівня. У ціновому сегменті до 400 руб. (Fast casual) недостатньо розвинений формат кав'ярень. У Воронежі налічується близько 20 кав'ярень, які представляють одиничні концепції. Крупних мережевих, в тому числі федеральних мережевих операторів, в цьому форматі в місті немає. Майже зовсім не представлені федеральні мережеві оператори і в форматі Casual dining. Очікується, що ці напрямки в місті будуть активно розвиватися в міру поліпшення економічної і соціальної сфер. Останнім часом динамічно розвиваються підприємства в ціновому сегменті до 100 руб. (Street-food). Недостатньо в Воронежі сьогодні пропозицій недорогого харчування (Fast food) із середнім чеком в 100-150 руб. - він становить близько 10%. Даний формат швидше за все отримає розвиток в майбутньому. В даний час за різними оцінками частка мережевих підприємств в місті становить 25-35% ринку і продовжує збільшуватися. Слід зазначити, що місцеві підприємці займають сильні позиції, грали і продовжують відігравати основну роль у розвитку цього сегмента. Наприклад, компанія «Русский Апетит» розвиває мережі підприємств різного формату: фаст-фуду «Русский Апетит», демократичних кафе-бістро «Вермішель», формату free flow «Буфет», кафе-паби «Цвяхи».

На думку гравців ринку громадського харчування, загальна частка місцевих мережевих операторів становить близько 60%, а федеральних відповідно близько 40%. У 2010-11 рр. очікується активний розвиток підприємств громадського харчування, орієнтованих на низький ціновий сегмент (формату fast food) і подальший розвиток формату вище середнього Casual dining.

Ситуація з розвитком інфраструктури в Воронежі подібна до ситуації в інших великих містах регіону, таких як Саратов, Курськ, Липецьк. За останні роки у всіх цих містах в досить короткий термін було реалізовано значну кількість великих сучасних якісних проектів як в області торгової нерухомості, так і в області громадського харчування і розваг. Це необхідно враховувати тим девелоперам, які планують вивести на ринок нові об'єкти. Сьогодні необхідний набагато більш обережний підхід як до вибору ділянки забудови, так і до розробки концепції. Що стосується Воронежа, то тут необхідно буде враховувати ще один важливий фактор - нові проекти повинні бути пов'язані із загальною містобудівною концепцією.

Парадний квартал, жовтень 2010 р