Наш союзник Bikinika
02.05.2012 
збільшити
Консалтингова компанія MACON Realty Group провела дослідження первинного ринку багатоповерхової житлової нерухомості пана к. Геленджик.
Речення
За оцінками консультантів компанії MACON Realty Group, сукупна житлова площа первинного ринку багатоповерхового житлового будівництва (МЖС) в г-к. Геленджик, станом на кінець 1 кв. 2011, становить 351 823 кв. м. Відзначимо, що даний обсяг включає як зводяться новобудови, так і здані в період з 2009 р по 1 кв. 2012, але все ще мають нереалізовані квартири (понад 10 од.). На первинному ринку МЖС за 2010 - 2011 рр. відбулося збільшення пропозиції більш ніж в 2 рази - з 127 735 кв. м до 351 823 кв. м. Нарощування кількості новобудов відбувалося переважно в економ і середньому сегментах. В 1 кв. 2012 року обсяг ринку змін не зазнав, що обумовлено відсутністю як нових будівельних майданчиків, так і введених в експлуатацію об'єктів.
При розгляді обсягу ринку за класами видно, що на сьогоднішній день елітний сегмент представлений виключно проектом «Сади Морів», який введений в експлуатацію в квітні 2010 р Він займає 9,8% від загального обсягу пропозиції.
У бізнес-класі можна виділити п'ять проектів МЖС ( «Біла Наречена» в вибірки не включалася у зв'язку з її тривалої «заморожуванням»): другу чергу в рамках проекту «Морська Резиденція», «Альтіс», «Пушкін», «Флагман» і «Акваторію».
Економ і середній класи займають 61,7% первинного ринку МЖС г-к. Геленджик. Основну частку (близько 2/3) пропозиції в даних класах займають об'єкти індивідуальних і мікростроітельних компаній. За оцінками консультантів компанії MACON Realty Group, на сьогоднішній день первинний ринок МЖС від «приватників» в пана к. Геленджик представлений більш 50 об'єктами, сукупна житлова площа яких становить близько 135 127 кв. м. Як правило, такі об'єкти мають невисоку поверховість (від 4 до 7 поверхів) і близько 50 квартир. «Приватні» забудовники на Геленджікском ринку житлової нерухомості працюють не перший рік, але активний розвиток даний сегмент отримав в 2008 р з початком кризи. Кризовий період «пригальмував» діяльність великих гравців (багато з них в даний період зазнавали труднощів з фінансуванням будівництва своїх об'єктів, відклали початок реалізації нових проектів на невизначений період часу). Саме тоді «приватні» забудовники взяли ініціативу в свої руки і запропонували покупцям житло, більш відповідне їх перевагам. Поряд з компактними плануваннями квартир, що дозволяють мінімізувати бюджет покупки квартири (останній прямо пропорційний площі квартири), новобудови від «приватних» забудовників мали ще ряд переваг з точки зору потенційних покупців: короткий будівельний цикл (як правило, близько 12 міс.) І невисока по порівняно з пропозиціями квартир від великих девелоперів питома ціна 1 кв. м. Однак присутні і недоліки, основним з яких, є реалізація «сірих» юридичних схем деякими забудовниками (наприклад, ведення одним «приватним» забудовником будівництва об'єкта на 238 квартир по вул. Червоногвардійська на ділянці, що має дозвіл на будівництво не багатоквартирного житлового комплексу, а лабораторії). Працюючи не по закону, забудовники здешевлюють собівартість квадратного метра, тим самим покращуючи свої конкурентні переваги. Останнім часом міська влада активно протидіють самовільному будівництву, так в 2011 р адміністрацією накладена заборона на виробництво будівельних робіт більше десятка багатоповерхових житлових будинків, по частині з яких судовими інстанціями прийнято рішення про знесення.
До будуються, великих девелоперів можна віднести мікрорайони «Північний» компанії ЗАТ «Кубанська Марка» та «Столичний квартал» компанії ФСК «Лідер», а також новобудову по вул. Грибоєдова, 31 і ЖК «Веселка». Серед висотних новобудов в економ і середньому сегментах, будівництво в яких завершилося, але ще ведуться продажі, можна виділити багатоповерховий житловий комплекс в п. Дивноморське компанії ТОВ «Стройелектросевкавмонтаж» і об'єкт по вул. Тургенєва, 43 компанії СРФ «Гарант». Розподіл сукупної житлової площі за класами можна подивитися в таблиці .
цінова ситуація
Оцінюючи привабливість міст на ринку нерухомості Чорноморського узбережжя, найбільш перспективним після Сочі експерти називають Геленджик. Серед конкурентних переваг цього курортного міста - динамічний розвиток міської та туристичної інфраструктури, екологічність. Саме тому в докризовий період спостерігалося активне зростання цін на нерухомість.
Середньозважена вартість житла, що будується в 2005 р становила 26 000 руб. за 1 кв. м, в 2006 р - 33 000 руб. (+ 26,9%), в 2007 р - 57 860 руб. (+ 75,3%), у вересні 2008 р - 88 140 крб. (+ 52,3%). Таке зростання цін багато в чому пояснювався високим попитом на житло при недостатніх для задоволення потреб ринку обсягах будівництва.
Криза позначилася на цінах первинного ринку МЖС г-к. Геленджик. Середньозважена вартість 1 кв. м з вересня 2008 р знизилася на 13,2%. При розгляді її динаміки протягом 2010-2011 рр. видно, що вона впала ще на 18,1%. Однак це падіння є більшою мірою номінальним, і його основною причиною є збільшення пропозиції в «дешевих» (економ і середньому) сегментах.
В 1 кв. 2012 р середньозважена вартість 1 кв. м на первинному ринку МЖС знизилася на 8% до 69 044 руб. Основною причиною зниження цін в аналізованому періоді став проект «Сади Морів», в якому ціни впали більш ніж на 30%. Дана міра покликана збільшити обсяг продажів квартир в розглянутому ЖК ,. На зниження середньозваженої вартості 1 кв. м на ринку в 1 кв. 2012 року також вплинула номінальна негативна корекція цін в літ. 1 в рамках мікрорайону «Північний» економ-класу і ЖК «Пушкін» бізнес-класу (всі 1-кімн. Квартири, що мають максимальну ціну 1 кв. М, були розпродані і, як наслідок, середньозважена ціна в «Північному» і «Пушкіна »зросла). Динаміку середньозваженої вартості 1 кв. м на первинному ринку МЖС р Геленджик можна подивитися на графіку .
Відзначимо, що середньозважена вартість 1 кв. м у великих девелоперів становить 43 938 руб., що нижче на 4,5 тис. руб. ніж у «приватних» забудовників. Основний вплив на середньозважену вартість квадратного метра великих девелоперів надають мікрорайони «Північний» і «Столичний Квартал» рівень цін, в яких невисокий (38-45 тис. Руб. / Кв. М), що пов'язано з їх відносної віддаленістю від міської інфраструктури та берегової лінії. У «приватних» забудовників є проекти з більш вигідним місцем розташування та більш якісними характеристиками, вартість квадратного метра в яких досягає 90 тис. Руб. / Кв. м. Середньозважену вартість 1 кв. м на первинному ринку МЖС р Геленджик за класами за 1 кв. 2012 р можна подивитися в таблиці .
аналіз попиту
На сьогоднішній день попит є в значній мірі еластичним до зміни ціни. Потенційні покупці, як правило, мають у своєму розпорядженні сумою, що не перевищує 2-3 млн. Руб., В зв'язку з чим зупиняють свій вибір на 1-кімн. і 2-кімн. квартирах найменших площ в проектах економ і середнього класах. Саме ці проекти в кризовий та посткризовий періоди зберігають найвищі темпи продажів.
При аналізі споживчих переваг на первинному ринку МЖС р Геленджик видно, що затребуваними є квартири до 65 кв. м. Це пов'язано з двома причинами. По-перше, з цілями придбання квартир. Велика частина з яких в докризовий період купувалася в якості «літній резиденції». Покупці, що підбирають квартири саме з такою метою, не хочуть купувати «зайві» квадратні метри в зв'язку з короткостроковим перебуванням в квартирі протягом року. Багато угоди також носили інвестиційний характер. Інвестори, як правило, купують квартири малої площі, тому що вони мають найменший термін експозиції при подальшому перепродажі. Другою причиною низької ліквідності великих квартир є високі ціни на первинному ринку МЖС г-к. Геленджик.
Багато експертів ринку (представники компаній-забудовників, інвесторів, брокери з нерухомості) відзначають, що в період 2010-2011 рр. купівельна активність на ринку збільшилася відчутно, проте обсяг угод ще далекий від докризових значень. За оцінками консультантів компанії MACON Realty Group, загальна кількість угод на первинному ринку МЖС р Геленджик в 1 кв. 2012 року було вище на 46,8% за аналогічний показник на 1 кв. 2011 г. Ріст обсягу угод пов'язаний з поліпшення споживчих настроїв потенційних покупців і підвищенням ступеня довіри до первинного ринку МЖС г-к. Геленджик. Практично всі операції проходили в економ- і середній клас. У бізнес-і елітному класах попит оцінюється як невисокий. Прямим підтвердженням низької споживчої активності є єдиний проект в елітному класі - «Сади Морів», в якому реалізовано всього 23 квартири з 261 (ЖК діє з березня 2010 р). Основний негативний вплив на попит надав завищений рівень цін (в середньому 187 тис. Руб. / Кв. М). І тільки в 1 кв. 2012 р девелопер пішов на дійсно істотне зниження, надавши знижку на квартири в більш ніж 30% з метою стимулювання продажів.
Тенденції та перспективи
Протягом 2010-2011 рр. велося активне будівництво в найбільш «дешевому» сегменті (економ і середній клас). Внаслідок, чого обсяг ринку подвоївся, а основну частку пропозиції в економ і середній клас зайняли «приватні» забудовники. На початку 2012 р зростання обсягу пропозиції не спостерігається, що найбільш ймовірно пов'язано з низькою будівельної активністю в зимовий період часу.
В економ і середньому класах в період з 1 кв. 2011 р 1 кв. 2012 р великі девелопери Геленджика практично не змінювали ціни продажу квартир. У бізнес-і елітному класах в цей період простежувалося зниження цін. Це говорить про те, що попит на більш дороге житло ще не відновився, проте зрушення в цьому напрямку є (середній темп продажів з початку 2011 р по сьогоднішній день виріс в с 1 до 1,5-2 квартир в міс.).
Основні споживчі переваги на первинному ринку МЖС г-к. Геленджик не зазнали істотних змін: стійко високим попитом, як і раніше користуються об'єкти економ-і середнього класу, на високій стадії готовності і з невеликими площами, що підтверджується аналізом темпів продажів.
В цілому по ринку спостерігається зростання купівельної активності, що виражається в збільшенні кількості угод. Основна частина угод проходить в економ і середньому класах. Найбільш ймовірно дана тенденція продовжитися і в 2 кв. 2012, що пов'язано з відсутність, яких або негативно впливають, факторів на ринку і традиційним його пожвавленням в даний період року.
Завантажити огляд в форматі PDF можна нижче
Теги: Геленджик , Житлова нерухомість , Курортна нерухомість