Відень: класика жанру

Наш союзник Bikinika

Географія і не тільки

Відень є найбільшим за чисельністю населення містом Австрії, і одночасно найменшою федеральною землею держави. Вона розташована на північному сході країни біля підніжжя Альп. Місто, адміністративно розділений на 23 райони, перетинає річка Дунай.

За останнім переписом населення 2012 року в місті, площею 415 кв. км проживало близько 1,7 млн ​​осіб. На сьогоднішній день Відень займає 11 місце серед найбільших міст Європи, хоча ще століття тому, в 1910 році, вона входила в п'ятірку найбільших міст світу. До початку XX століття Відень був найбільшим німецькомовних містом планети, а зараз займає другий рядок після Берліна.

Відень - одне з небагатьох міст світу, який не міняв назви за всю історію існування. Хоча ці території були заселені з часів неоліту, початок віденської історії датується I століттям нашої ери. Коріння міста лежать в кельтських і римських поселеннях, які перетворилися згодом в столицю Австро-Угорської імперії. Історичний центр Відня багатий архітектурними пам'ятниками, садами і замками в стилі бароко. В кінці XIX століття вздовж Рінгштрассе (кільцевої дороги) були зведені шедеври архітектури свого часу.

Після закінчення Першої світової війни і після падіння династії Габсбургів муніципалітет Відня став організовувати програму будівництва доступного житла. Друга хвиля масового будівництва прокотилася по місту в другій половині 1950-х років, а в 1980 році була завершена масштабна реконструкція старої частини міста, в рамках якої Відні вдалося уникнути хаотичного підходу: масового знесення історичної забудови з подальшим зведенням сучасних будівель.

Як дістатися

Найзручніший і швидкий спосіб дістатися до Відня - літаком. Прямі рейси з російської в австрійську столицю виконуються цілий рік щодня і в будь-який час доби. В середньому з трьох московських аеропортів в день виконується вісім рейсів на Відень (авіакомпаніяміAustrian, Аерофлот і Трансаеро). Час польоту складе менше трьох годин. Вартість прямого перельоту - близько 7000 рублів.

Також безпересадкове авіасполучення пов'язує Відень з Санкт-Петербургом.

Рейси з пересадкою можна зістикувати в більшості великих міст Європи. Завдяки розвиненій системі громадського транспорту, дістатися з міжнародного аеропорту Швехат до центру Відня можна менш ніж за 20 хвилин на експрес-поїзді City Airport Train (САТ).

Більш «екзотичним» способом дістатися до Відня стане шлях на поїзді. За даними сайту РЖД, щодня в 6:44 з російської столиці відправляється потяг «Москва-Прага», з безпересадним вагоном до Відня. Вартість стандартного квитка на одного дорослого починається зі € 150, з Петербурга - від € 160. Можливі знижки при груповому подорожі (від € 102), а також за спецтарифами «Святковий» (від € 98) і «Весільний». Час в дорозі з Москви складе близько 28 годин, а з Санкт-Петербурга - майже 38 годин (безпересадочний вагон в поїзді «Санкт-Петербург - Гродно 1», назад - в складі поїзда «Мінськ - Санкт-Петербург»).

Чому Відень?

Авторитетні дослідні агентства і медіаресурси (такі какMercer, і журнал The Economist) кілька років поспіль ставлять Відень в трійку міст світу з найбільшим вичокім якістю життя. Критеріями оцінки служили якість інфраструктури, громадського транспорту, банківської та фінансової сфери, безпеки життя і можливості проведення дозвілля.

У 2012 році статистична служба Австрії провела дослідження, результати якого показали, що понад 660 000 (тобто 38,8%) жителів Відня повністю або частково є вихідцями з інших країн. В основному попередні покоління сучасних віденців походили з Чехії, Словаччини, Угорщини, колишньої Югославії, Туреччини та Німеччини. Тоді ж, у 2012 році, завдяки приросту в 25 000 чоловік за рік, Відень була названа самим швидкозростаючим німецькомовних містом світу. За даними на 2014 рік, найбільшою діаспорою Відня були вихідці з Сербії - більше 70 000 чоловік. Для порівняння, російських в місті проживає трохи менше 13 000 чоловік.

Завдяки музичної спадщини, Відень вважається містом музики - а обов'язковим пунктом програми при її відвідуванні є похід в знамениту Віденську державну оперу, найбільший оперний театр Австрії і один з найвідоміших центрів музичної культури в світі, що відкрилася в 1869 році.

Австрійську столицю також називають «містом снів», оскільки тут жив і працював Зигмунд Фрейд.

У Відні знаходяться старовинні палаци і замки: Бельведер (Belvedere), прототипом якого став Версаль; замок і парк Шенбрунн (Schönbrunn) - літня резиденція Габсбургів; Палацовий комплекс Хофбург (Hofburg), зведений в 1460 році. Класичний архітектурний вигляд Відня доповнюють знаменитий житловий будинок Хундертвассера - незвичайне «різнобарвне» будова з поверхами, розташованими на різних рівнях, прямо на стінах і дахах якого ростуть дерева, плющі і чагарники; 252-метрова Дунайська вежа - найвища споруда в місті; а також один з найдовших житлових будинків в світі - кілометровий будинок Карл-Маркс-Хоф (Karl Marx Hof), в якому знаходиться майже 1400 квартир, і де сусіди з першого і останнього під'їздів їздять в гості один до одного на громадському транспорті.

На території міста знаходиться близько 20 великих соборів, церков і монастирів, і понад 100 музеїв і виставкових експозицій.

Клімат Відня переходить від океанічного до вологого континентального. Тут чітко виражені пори року. Температура взимку рідко опускається нижче 0 ° C, хоча трапляються і заморозки. Влітку повітря може прогрітися і до + 38 ° C, однак більш звична для місцевих жителів температура близько + 24 ° C.

Ситуація на ринку нерухомості

На відміну від більшості міст Європи і всього світу, нерухомість яких була порушена світовою фінансовою кризою, ціни на житло в Австрії в цілому - і в Відні зокрема - лише незначно сповільнювали темпи зростання в 2008 році. У 2009 році почався дуже швидке зростання і зупинився він тільки влітку 2014 року. За ці п'ять років вартість житла в деяких районах Відня зросла більш ніж в два рази. В середньому ж вартість житла піднімалася мінімум на 10% в рік.

За даними авторитетного австрійського порталу Immopreise.at, ціни в Першому районі (Innere Stadt) за минулі три роки зросли на 5% із середньою позначки € 10 656 (в жовтні 2012 року) до € 11 187 (прогнозована відмітка на червень 2015 року). При цьому свого піку ціни на житло цього району досягали в квітні 2014 року - тоді 1 «квадрат» у Внутрішньому місті в середньому коштував € 13 947.

Згідно зі статистичною інформацією того з самого джерела, найбільше зростання цін на нерухомість Відня за три роки був відзначений в 8-м (Йозефштадт (Josefstadt)), 11-м (Зиммеринг (Simmering)) і 21-м (Флорідсдорф (Floridsdorf)) районах . Так, в маленькому районі Йозефштадт (Josefstadt), розташованому поруч з мерією, Парламентом і Віденським університетом, житло за три роки подорожчало на 21% (з € 4968 до € 6025/1 кв. М). У 11-му районі Зиммеринг (Simmering), розташованому на правому березі Дунайського каналу, ціни на житло піднялися на 55% (з € 2025 до € 3153/1 кв. М). А в 21 районі Флорідсдорф (Floridsdorf) - самому північному районі міста, розташованому на лівому березі Дунаю, житло за три роки подорожчало на 50% (з € 2706 до € 4082/1 кв. М).

Вартість 1 квадратного метра в споруджуваних житлових проектах за останні п'ять років зросла мінімум на 50%.

Максимальна частка іноземних інвесторів представлена ​​в преміальному сегменті, і австрійці складають близько 60% цього класу покупців, інші 40% припадають на іноземців, з них трохи менше 10% представлені громадянами країн Східної Європи, в тому числі Росії та України.

За даними видання Format.at, в кінці 2014 року в Відні було виставлено на продаж 30 квартир цінового діапазону € 3 € 5 млн, 10 квартир в ціновому сегменті € 5 € 10 млн, а для покупців, готових витратити понад € 10 млн , вибір у Відні невеликий - в кінці року тут продавалося всього три таких квартири.

Популярні райони для інвестицій

Як завжди, найдорожча і престижна нерухомість зосереджується в центральній частині міста. Відень в цьому сенсі не є винятком. До того ж, з кінця 2001 року центральна частина австрійської столиці внесена до списку Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО. Старе місто, практично збігається з кордонів з Внутрішнім містом (Innere Stadt), замкнутий кільцевою дорогою. Нерухомість Внутрішнього міста набагато дорожче, ніж житлові об'єкти в інших престижних районах Вени.Innere Stadt - найменш населений район міста з 17 000 жителів, проте тут працює 100 000 чоловік, що робить його осередком трудової міграції столиці.

Вартість квартир у Внутрішньому місті становить € 10 600 € 15 100 за квадратний метр, але ціна може доходити і до € 30 000/1 кв. м, в той час як в інших районах квартири коштують € 4000- € 5800 за «квадрат». І розрив між двома сегментами тільки збільшився за останній рік.

Орендна плата в Innere Stadt також відрізняється найвищими ставками в місті - € 18- € 20 за кв. м в місяць. В інших районах Відня цей показник залишається на рівні € 14- € 15/1 кв. м / міс. За даними досліджень, близько третини сукупного доходу сім'ї йде на оплату даху над головою.

Нерухомість в районі Innere Stadt має найгірший показник прибутковості - всього 1,4% -2,2% річних. В інших престижних районах Відня цей показник доходить до середньоєвропейського рівня в 4,5%.

Крім Першого району Innere Stadt (Внутрішній місто), найдорожча нерухомість знаходиться в районах 13 Гітцінг (Hietzing) з палацом Шенбрунн, 18 Верінг (Währing) з іноземними посольствами та 19 Дёблінг (Döbling) з кілометровим будинком Карл-Маркс-Хоф. Ціни на готове житло в цих престижних районах доходять до € 3,6 млн- € 10,9 млн.

Компактна квартира площею 50 кв. м тут коштує близько € 200 000, вартість квартири площею 120 кв. м перевищує € 545 000. Квартира аналогічної площі (120 кв. м) в Innere Stadt обійдеться приблизно в € 1,3 млн.

Також потенційні покупці звертають увагу на Четвертий район Видно (Wieden) з Віденським музеєм і основними корпусами Технічного університету. Частина Третього району Ландштрассе (Landstrasse), найбільш близьку до історичного центру; частина Шостого району Маріагільф (Mariahilf), найбільш близьку до центру міста, ринку Нашмаркт і вулиці Маріяхільфертштрассе. Перш за все, ці райони користуються попитом в силу центрального розташування, розвинутої інфраструктури, в тому числі, історичної, а також насиченим культурним і суспільного життя.

Крім того, дедалі більшої популярності набирає Леопольдштадт (Leopoldstadt) - 2-й район-острів, розташований між Дунаєм і Дунайським каналом. На сьогоднішній день 1 кв. м нерухомості тут коштує € 4400, а квартиру площею 52 кв. м на первинному ринку можна придбати від € 220 000.

У популярних районах Нойбау (Neubau) з Кварталом музеїв і великим культурним комплексом, а також в Йозефштадт (Josefstadt) вартість житла на вторинному ринку коливається від € 4700 до € 5900 за 1 кв. м. Трохи дорожче коштує нерухомість на первинному ринку або в будинках старої споруди після капітального ремонту.

Орендна ставка знаходиться в межах від € 12 за 1 кв. м в старих будинках споруди до 1953 року (в них орендна плата регулюється державою) до € 15 в нових будинках або пентхаусах. Мебльовані квартири здаються за ціною до € 25 за 1 кв. м в місяць.

13 район Відня Гітцінг (Hietzing) теж популярний серед іноземців. Також тут проживає велика частина віденської буржуазії. Вартість 1 кв. м житла в 13 районі знаходиться в межах € 4000- € 5000 на вторинному ринку, і € 5000 € 6000 з ринку нового житла. Орендна плата - близько € 14 за 1 кв. м в місяць. Квартиру на стадії будівництва в 13 районі між парком Шенбрунн і заповідником Лайнцер Тіргартен можна придбати за € 440 000, при цьому у покупця буде можливість вносити коригування в планування та оздоблення житла.

Серед нецентральних районів найбільш популярні 19 - Деблінг (Döbling), 18 - Верінг (Währing), 22 - Донауштадт (Donaustadt), верхні квартали районів 16 Оттакринг (Ottakring) і 17 Гернальс (Hernals).

Вартість 1 кв. м в 18-м (Верінг) і 19-м (Деблінг) районах коливається від € 4000 в їх «нижній» частини до € 10 000 «нагорі», звідки відкриваються види на все місто. Орендна плата становить від € 12 в менш престижних частинах до € 50 за 1 кв. м в ексклюзивних будинках з видом на Відень. В середньому, ціни знаходяться на рівні близько € 15 євро за 1 кв. м. Ці райони є добре озеленені, тихі частини міста, при цьому в своєму розпорядженні усіма необхідними об'єктами інфраструктури. Вони приваблюють, перш за все, тих, хто хоче жити в заміській атмосфері, не покидаючи міста. В районі Деблінг будуються квартири площею близько 80 кв. м у виноградників і Віденського лісу обійдуться від € 600 000.

Все більш популярним стає 22 район Донауштадт (Donaustadt) завдяки малоповерхової забудови, великій кількості зелені, тиші, наявності парків і зон відпочинку, а також близькості Дунаю. Вартість 1 кв. м житлової площі становить тут близько € 4100. Орендна плата - близько € 15 за 1 кв. м в місяць.

16 і 17 райони, розташовані на західній околиці Відня з традиційними пивоварнями, популярні в частинах, найбільш віддалених від центру. Середня вартість 1 кв. м при покупці становить близько € 4000. Орендні ставки знаходяться в межах € 12- € 14 за 1 кв. м. Так, новобудова площею 90 кв. м в 17 районі недалеко від Віденського лісу обійдеться в € 420 000. У цю ціну включено паркувальне місце, сантехніка преміум класу, система кондиціонування, теплі підлоги.

Рекомендації щодо купівлі

Купівля нерухомості у Відні для росіян пов'язана з певними складнощами. Справа в тому, що, згідно із законом, громадяни країн, що не входять до Євросоюзу, можуть купувати нерухомість у Відні тільки при наявності ВНЖ в Австрії або будь-якій країні ЄС. Для росіян, які не мають постійного місця проживання, єдиний варіант - покупка нерухомості на юридичну особу (у Відні необхідно відкривати навіть дві компанії: холдингову материнську і дочірню). На дочірню компанію і оформляється покупка нерухомості у Відні.

При цьому варто враховувати, що обидві створені фірми повинні демонструвати постійну діяльність - платити податки, вести і сплачувати бухгалтерський облік і т.д. У рік плата за бухгалтерське обслуговування зареєстрованих фірм складає близько € 8 000- € 12 000. При покупці стандартної квартири середнього цінового сегмента весь дохід від її можливої ​​оренди піде на утримання підприємств. Фахівці ринку нерухомості радять виходити на ринок нерухомості Відня з бюджетом від € 2 € 3 млн - за цю суму можна стати власником невеликого прибуткового будинку або пакета квартир (5-10 одиниць). В цьому випадку можна розраховувати на прибутковість на рівні до 5% брутто.

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу Марину Крюкову і Олександра Малікова ( MKR Real-Consulting GmbH ), Марину Кузьміну ( Knight Frank ) Та Олену Утюмова ( Індії ).

photocredits: flickr / fotolia

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru